REGINA REAL ESTATE D.O.O. NIKŠIĆ KAO POSREDNIKA U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

I OPŠTE ODREDBE

Opštim uslovima poslovanja privrednog društva “REGINA REAL ESTATE“ DOO Nikšić, ul. Danila Bojovića 4A, registarski broj: 51129400, PIB: 03542726 (u daljem tekstu: Posrednik) uređuju se međusobni odnosi Posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i fizičkog ili pravnog lica (u daljem tekstu: Nalogodavac) koji sa Posrednikom zaključuje Ugovor o posredovanju u cilju zaključenja određenog pravnog posla koji se tiče prometa ili zakupa nepokretnosti.

Zaključenjem Ugovora o posredovanju, Nalogodavac potvrđuje da prihvata, odnosno da je upoznat i saglasan sa odredbama Ugovora i Opštih uslova poslovanja posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti.

Posredovanje se vrši na osnovu Ugovora o posredovanju koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Nalogodavac može imati zaključene Ugovore o posredovanju sa više posrednika istovremeno, osim u slučaju ekskluzivnog posredovanja. 

Kupac ili zakupac u svojstvu Nalogodavca je u obavezi da neposredno prije razgledanja nepokretnosti potpiše posredniku Radni nalog o prezentaciji nepokretnosti, u kome potvrđuje da je predmetnu nepokretnost gledao posredstvom Posrednika.

U slučaju da kupac ili zakupac odbije da potpiše Potvrdu iz prethodnog stava, Posrednik nije obavezan da mu predmetnu nepokretnost pokaže. U slučaju da je Posrednik pokazao predmetnu nepokretnost kupcu ili zakupcu i pored odbijanja da potpiše Potvrdu o gledanju, pa kupac ili zakupac ili sa njim povezana lica, zaključi Ugovor o prometu ili zakupu predmetne nepokretnosti, činjenica da je kupca/zakupca u vezu sa prodavcem ili zakupodavcem doveo Posrednik će se dokazivati drugim dokaznim sredstvima – svedocima, pisanom ili elektronskom dokumentacijom, sms porukama i slično.

Prodavac ili zakupodavac u svojstvu Nalogodavca je obavezan da posredničku naknadu isplati posredniku koji ga je prvi doveo u vezu sa potencijalnim kupcem ili zakupcem. U slučaju da Posrednik dovede u vezu sa Nalogodavcem (prodavcem ili zakupodavcem) lice koje je već razgledalo predmetnu nepokretnost sa drugim posrednikom, obavezan je da o tome upozna ovog Posrednika, a u slučaju da to ne učini, smatraće se da je nalogodavac sa potencijalnim kupcem ili zakupcem, prvi put doveden u vezu posredstvom ovog Posrednika i pripada mu posrednička naknada u cjelosti.

II OBAVEZE POSREDNIKA

Obaveze posrednika su:

• da zaključi ugovor o posredovanju sa Nalogodavcem u pisanom obliku;
• da nastoji da nađe i dovede u vezu sa Nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla;
• da Nalogodavcu da stručno i objektivno mišljenje o cijeni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;
• da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup, je predmet posredovanja i da upozori Nalogodavca naročito na moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti, upisana prava odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti, postojanje prava preče kupovine i ograničenje u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima;
• da obavi potrebne radnje u cilju predstavljanja nepokretnosti na tržištu, da postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i da izvrši sve druge radnje dogovorene Ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za šta ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove ukoliko dođe do kršenja odredbi Ugovora o posredovanju;
• da omogući pregled nepokretnosti zainteresovanim licima;
• da obavijesti Nalogodavca (kupca), ukoliko on to prethodno zahtjeva, o svakoj novoj nepokretnosti u ponudi koja odgovara kriterijumima Nalogodavca, i da mu omogući da istu pogleda;
• da čuva podatke o ličnosti Nalogodavca, a po pisanom nalogu Nalogodavca da čuva kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti, u vezi sa čijim prometom, odnosno zakupom posreduje, ili u vezi sa tom nepokretnosti, ili u poslu za koji posreduje;
• da obavijesti Nalogodavca o svim okolnostima značajnim za predmetni posao koje su mu poznate;
• da posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja ugovora;
• da prisustvuje i obezbjedi o sopstvenom trošku stručnu pomoć advokata ukoliko se za tim ukaže potreba tokom realizacije pravnog posla;
• da prisustvuje primopredaji nepokretnosti;

Smatra se da je Posrednik omogućio vezu s drugim licem (fizičkim ili pravnim) o pregovaranju za zaključenje pravnog posla, ako je Nalogodavcu omogućeno stupanje u vezu sa drugim licem sa kojim je pregovarao za zaključenje pravnog posla, a posebno ako je:

• neposredno odveo, ili uputio nalogodavca, ili treće lice na razgledanje predmetne nepokretnosti;
• organizovao susret između nalogodavca i trećeg lica radi pregovaranja za zaključenje pravnog posla;
• nalogodavcu saopštio ime, broj telefona, faksa, ili e-adrese trećeg lica zainteresovanog za zaključenje pravnog posla, ili ako mu je saopštio tačnu lokaciju tražene nepokretnosti;

Posrednik se obavezuje da Nalogodavcu obezbjedi uslugu agenta za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti, koji će predmetnu nepokretnost uživo ili putem video poziva predstavljati zainteresovanim kupcima/zakupcima, u terminima koje dogovori sa Nalogodavcem i potencijalnim kupcima/zakupcima.

Svakom zakazanom gledanju nepokretnosti prisustvuje predstavnik Posrednika, kako bi osigurao sprovođenje i poštovanje obaveza Nalogodavca iz Ugovora o posredovanju.

III PRAVA POSREDNIKA

Posrednik ima pravo da, uz saglasnost nalogodavca sa kojim je zaključen Ugovor o posredovanju, fotografiše i napravi video zapis nepokretnosti. Fotografije i video zapis posrednik može koristiti isključivo u svrhu marketinške prezentacije predmetne nepokretnosti. 

Posrednik ima pravo da, u pisanoj odnosno elektronskoj formi, zaključi Ugovor o potposredovanju, kojim će u celini ili delimično, preneti svoja prava i obaveze iz Ugovora o posredovanju na drugog posrednika, ako se nalogodavac sa ovim izričito saglasio u Ugovoru o posredovanju.

Posrednik je dužan da kopiju Ugovora o potposredovanju preda nalogodavcu u roku od pet dana od dana zaključenja Ugovora o potposredovanju.

Posrednik ima pravo da za izvršene usluge ispostavi račun nalogodavcu, u skladu sa zaključenim Ugovorom o posredovanju i ovim Opštim uslovima poslovanja.

IV OBAVEZE NALOGODAVCA

Obaveze nalogodavca su:

• da obavijesti Posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja,
• da Posredniku da na uvid originalne isprave koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti koja je predmet prometa, odnosno da upozori Posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti;
• da osigura Posredniku i licu zainteresovanom za zaključenje pravnog posla razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vreme;
• da obavijesti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, što posebno uključuje tačne podatke o cijeni, strukturi i dr;
• da za potrebe pravnog posla obezbijedi neophodnu dokumentaciju kod nadležnih institucija (notar, MUP, Katastar nepokretnosti, stambena zajednica itd) i za iste plati neophodne takse;
• da isplati Posredniku ugovorenu posredničku naknadu, i ako je to posebno ugovoreno, da nadoknadi Posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;
• da obavijesti Posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promjenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cijenom, a sve u roku od najkasnije tri dana od nastale promene;
• da odmah obavijesti Posrednika da je lice koje je preko Posrednika gledalo nepokretnost pokazalo interesovanje da bez Posrednika zaključi predugovor/ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, zakupu nepokretnosti, ili obavi neki drugi pravni posao koji je posljedica rada Posrednika;
• da isplati Posredniku ugovorenu posredničku naknadu u cjelokupnom iznosu ugovorenom u Ugovoru o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti i u slučaju kada je druga strana ili povezano lice druge strane takođe nalogodavac (zakupac/kupac) Posrednika;
• Nalogodavac potpisom na Ugovoru o posredovanju ovlašćuje Posrednika da od nadležnog notara i ostalih nadležnih organa (upravnika stambene zgrade, Poreske uprave, MUP-a i dr.) pribavi sve podatke o zaključenju posredovanih pravnih poslova, u svrhu zaštite prava i pravnih interesa Posrednika iz ugovora;
• Nalogodavac ne smije ni u jednom trenutku potraživati troškove posredničke provizije od druge strane sa kojom ga je Posrednik upoznao i povezao radi zaključenja posredovanog posla;
• U slučaju da do momenta raskida Ugovora o posredovanju nastane neka novčana obaveza, a da je Nalogodavac nije isplatio Posredniku, Nalogodavac je dužan da je izmiri najkasnije do momenta raskida Ugovora.
• Ako Nalogodavac da nalog za posredovanje ili zaključi Ugovor o posredovanju protivno načelu savjesnosti i poštenja, dužan je da nadoknadi troškove nastale tokom posredovanja, koji ne mogu biti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao. Ova naknada će Posredniku služiti da pokrije realne troškove koji su nastali prilikom posredovanja (priprema dokumentacije, priprema prezentacije, fotografisanje i snimanje materijala, postprodukciju materijala, oglašavanje predmetne nepokretnosti)

V EKSKLUZIVNO POSREDOVANJE

Nalogodavac se može obavezati izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće lično otuđiti nepokretnost koja je predmet Ugovora o posredovanju, niti će angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi njenog prometa ili zakupa. 

Ako za vrijeme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju Nalogodavac zaključi pravni posao u vezi sa predmetnom nepokretnosti, za koji je posredovao drugi posrednik, ili lično Nalogodavac bez posredovanja bilo kog posrednika, dužan je da Posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene posredničke naknade. 

Ugovorne strane prije isteka roka važenja, ovaj Ugovor mogu raskinuti pismenim putem, sa rokom raskida od 30 dana, ali tako da odredbe ovog Ugovora proizvode pravno dejstvo u narednih 12 mjeseci od dana njegovog raskida, a sve ovo sa ciljem izbjegavanja nesavjesnog raskidanja Ugovora od strane Nalogodavca, što Nalogodavac svojim  potpisom na ovom Ugovoru i potvrđuje.

Posrednik je dužan da u Ugovoru o ekskluzivnom posredovanju posebno upozori Nalogodavca na značenje i pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.

VI OSTVARIVANJE PRAVA NA POSREDNIČKU NAKNADU

Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu kada Nalogodavac zaključi Ugovor o zakupu ili zaključi Predugovor, odnosno Ugovor (kada prethodno nije zaključen Predugovor) o prodaji nepokretnosti sa licem sa kojim ga je Posrednik doveo u vezu.

Visina posredničkih provizija za obavljeno posredovanje prilikom kupoprodaje ili zakupa nepokretnosti naplaćuje se u skladu s Cjenovnikom posredničkih naknada i dodatnih usluga koji je sastavni dio ovih Opštih uslova.

U skladu sa svojom poslovnom politikom Posrednik može sa bilo kojim Nalogodavcem zaključiti Ugovor o posredovanju kojim se predviđa da je Nalogodavac, u slučaju da ne ispuni neku od svojih ugovornih obaveza, u obavezi da plati posredničku naknadu i troškove dodatnih usluga u skladu sa Cjenovnikom koji je sastavni dio Opštih uslova poslovanja.

U skladu sa svojom poslovnom politikom Posrednik može Nalogodavcu, ukoliko okolnosti konkretnog slučaja to opravdavaju, odobriti popust na iznos posredničke naknade.

Ako nakon prestanka važenja Ugovora o posredovanju na osnovu otkaza Nalogodavca, a u roku ne dužem od dvanaest mjeseci (kod Ugovora o posredovanju u zakupu nepokretnosti), odnosno dvije godine (kod Ugovora o posredovanju u prodaji ili kupovini nepokretnosti) od dana prestanka važenja ugovora, Nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posljedica Posrednikovog angažmana prije prestanka važenja Ugovora o posredovanju, dužan je da Posredniku isplati ugovorenu posredničku naknadu u cjelini, osim ako je Ugovorom o posredovanju drugačije bilo ugovoreno.

Posrednik može da ugovori pravo na naknadu dodatnih troškova nužnih za izvršenje naloga, bez obzira na uspjeh posredovanja, i zatraži da mu se unaprijed plate sredstva za određene izdatke, ako je to izričito navedeno u Ugovoru o posredovanju ili drugim dokumentima koje potpiše sa Nalogodavcem.

Posrednik ima pravo na posredničku naknadu ako staralac, usvojilac ili usvojenik, bračni, odnosno vanbračni drug, srodnici do četvrtog stepena, kao i sva druga lica koje Posrednik označi kao povezano lice., zaključi posredovani pravni posao.

Povezanim licima će se, pored navedenih srodnika, smatrati i roditelji bračnog druga, njegova braća i sestre, potomci i vanbračni potomci, kao i pravno lice koje je u vlasništvu (suvlasništvu) potencijalnog kupca, ili njegovih srodnika navedenih u prethodnom stavu, lica zaposlena u privrednom društvu povezanom sa Nalogodavcem kao i lica koja su sa njim prisustvovala prezentaciji nepokretnosti bez obzira na to da li su u srodstvu.

Ugovor o posredovanju je validan isključivo ako je u ime Posrednika potpisan od strane Izvršnog direktora ili ovlašćenog zastupnika, uz pečat u oba slučaja.

Posrednik nije obavezan da vrati isplaćenu posredničku naknadu (u slučaju raskida Ugovora, Predugovora, odustajanja jedne od ugovornih strana i sl.), osim ako Ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno.

VII ODGOVORNOST ZA ŠTETU

Posrednik u obavljanju posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja, mora postupati sa pažnjom dobrog preduzetnika.

Posrednik odgovara Nalogodavcu u skladu sa Zakonom, za štetu koja je nastala usled neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih Ugovorom o posredovanju i navedenim u ovim Opštim uslovima poslovanja od strane Posrednika.

Posrednik ne snosi odgovornost za izvršenje obaveza bilo koje od ugovornih strana u pravnom poslu, koje su međusobno preuzele prilikom zaključenja Ugovora/Predugovora.

Posrednik ne odgovara za kvalitet nepokretnosti koja je predmet prometa, niti za skrivene mane (osim u slučaju da mu je prodavac u pisanoj formi saopštio da nepokretnost ima skrivenu manu, a on tu informaciju prikrio od kupca).

VIII PRESTANAK VAŽENJA UGOVORA O POSREDOVANJU

Ugovorom o posredovanju se utvrđuje period na koji se Ugovora zaključuje. Ako nije drugačije ugovoreno, smatraće se da je Ugovor zaključen na godinu dana.

Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano,istekom roka na koji je zaključen (ako u Ugovoru o posredovanju nije drugačije ugovoreno), ili otkazom Nalogodavca ili Posrednika koji se daje u pisanoj ili elektronskoj formi u slučaju posredovanja u prometu nepokretnosti.

Otkaz Ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen, može biti dat u svako doba (osim kod ekskluzivnog posredovanja, gde se rok smatra bitnim elementom Ugovora) i ima pravno dejstvo od momenta dostavljanja istog drugoj strani.

IX POVJERLJIVOST I AUTORSKA PRAVA

Svi podaci i informacije iz Ugovora o posredovanju, kao i drugi podaci i informacije koji se tiču načina i uspješnosti izvršavanja ugovora, predstavljaju poslovnu tajnu.

Sve fotografije, video materijal, tehnički crtež (2D i 3D) kao i tekstualni opis nepokretnosti, a koje sačini Posrednik, isključiva su intelektualna svojina Posrednika, te Nalogodavac ili bilo koja treća lica nemaju prava da iste objavljuju, koristite, umnožavaju i stavljaju u promet bez prethodne pisane saglasnosti Posrednika.

X ZAVRŠNE ODREDBE

Na odnose Posrednika i Nalogodavca koji nisu regulisani Opštim uslovima poslovanja, drugim opštim aktom Posrednika ili Ugovorom o posredovanju, primenjivaće se odredbe Zakona o obligacionim odnosima.

Ovi Opšti uslovi poslovanja su sastavni deo Ugovora o posredovanju, istaknuti su na vidnom mestu u prostorijama Posrednika i objavljeni na sajtu Posrednika.

Prilog: Cjenovnik usluga

U Nikšiću, dana 24.03.2023.

REGINA REAL ESTATE DOO Nikšić

NAPOMENA:

Agencija za nekretnine REGINA REAL ESTATE je spremna za saradnju s drugim agencijama za posredovanje koje poštuju temeljna etička načela (kojima se isključuje iznošenje neistinitih podataka o poslovanju radi pribavljanja poslova i stranaka, omalovažavanje drugih agencija na bilo koji način radi pribavljanja poslova i stranaka, nerealne procjene nekretnina radi zaključivanja posredničkih poslova i isključivanja drugih agencija s tržišta, istupanje u sredstvima informisanja s namerom lične promocije, a na štetu drugih agencija).